Оспаривание аренды в банкротстве поставило ООО «Вектор» перед требованием на 115,7 млн рублей. Судебная экспертиза оценивала пользование производственным комплексом значительно дороже договорной платы. Однако первая инстанция отказала Сбербанку: расчётную стоимость сопоставили со спецификой объекта и реальным спросом.
Команда ИМПЕРИУС сопровождала арендатора. Защита строилась не только на возражениях против экспертизы: нужно было показать, какой выбор действительно был у собственника остановленного производства и можно ли было найти арендатора на предложенных заявителем условиях.
Оспаривание аренды в банкротстве: на кону 115,7 млн рублей
В декабре 2022 года ООО «Фабрика С-ТЕП» передало «Вектору» по договору № 23122022 здания, нежилые помещения, земельный участок и производственное оборудование. Комплекс предназначался для выпуска обуви, комплектующих и полуфабрикатов. Это не универсальный склад, который можно быстро сдать любому бизнесу по средней ставке из объявлений.
Договор предусматривал 296 205 рублей аренды в месяц с НДС — 50 рублей за квадратный метр. Коммунальные услуги и другие эксплуатационные платежи в эту сумму не входили. К этому времени производство столкнулось с остановкой, и собственнику требовалось сохранить имущество в рабочем состоянии.
В рамках дела № А45-28979/2022 Сбербанк заявил, что цена существенно ниже рынка. Банк просил признать договор недействительным по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве. После уточнения требований речь шла также о взыскании с арендатора 115 706 096,17 рубля в конкурсную массу.
Так оспаривание аренды в банкротстве превратилось для клиента в спор не просто о размере ежемесячной платы, а о крупном имущественном требовании за уже состоявшееся использование комплекса.
Экспертиза усилила позицию банка — но не ответила на главный вопрос
Суд назначил экспертизу. В заключении от 9 апреля 2025 года эксперт оценил месячную стоимость права аренды недвижимости в 1 958 000 рублей с НДС, а движимого имущества — в 4 166 000 рублей с НДС. Обе величины значительно превышали договорную плату.
Игнорировать такое доказательство было нельзя. В деле обсуждались выводы эксперта, его ответы на вопросы и дополнительные письменные пояснения. Защита заявляла возражения против оценки и ставила вопрос о повторной экспертизе. Суд повторное исследование не назначил: после объяснений эксперта оснований для этого не установил.
Однако экспертная величина и юридический вывод о неравноценности сделки — разные вещи. Можно рассчитать более высокую стоимость аренды, но это ещё не доказывает, что конкретный комплекс в конкретный момент реально было сдать за такую сумму.
Именно на этом различии сосредоточилась доказательная позиция арендатора. Оспаривание аренды в банкротстве требовало оценки всех обстоятельств сделки, а не одного сравнения договорной платы с числом в заключении.
Вместо абстрактной ставки — история поиска арендатора
Суд изучил, как собственник искал пользователя имущества в 2022 году. Комплекс предлагали через объявления, инвестиционное агентство и обращения к потенциально заинтересованным организациям. Поиск не ограничивался переговорами с будущим арендатором.
В материалах были обращения в Минобороны, Ростех, Военторг, к производителю обуви и в региональный Минпромторг. Последний также содействовал поиску. Но широкое предложение специализированного объекта не привело к очереди желающих платить больше.
Поступили два предложения: «Альянс» был готов платить 25 рублей за квадратный метр, «Вектор» — 50 рублей. Договор заключили по более высокой из этих двух предложенных ставок. Сбербанк при этом ссылался на 450 рублей за квадратный метр, но не подтвердил наличие арендатора, готового снять этот комплекс на таких условиях.
Важным оказалось и то, что конкурсный управляющий сообщил об отсутствии спроса по повышенной ставке. Этот довод не оставался только утверждением заинтересованного ответчика.
Для суда история реальных предложений связала цену со спецификой обувного производства. Оспаривание аренды в банкротстве нельзя было обосновать простым сравнением этого комплекса с обычным коммерческим помещением: требовалось учесть его назначение и круг возможных пользователей.
Что ещё показала экономика объекта
Суд оценивал не только договорную плату, но и расходы арендатора за период использования комплекса. Они раскрывали общую экономическую нагрузку клиента; сам по себе размер этих затрат не заменял проверку арендной ставки.
Позднейшие события также согласовывались с картиной ограниченного спроса. После возврата комплекса 15 января 2025 года имущество до 25 апреля не приносило арендного дохода: попытка сдать его дороже не дала результата. Это дополнительный контекст, а не прямое измерение ставки на момент заключения договора.
Суд также сопоставил оценку комплекса для продажи в 2024 году — около 590,7 млн рублей — с фактической ценой на торгах: около 133 млн рублей при единственном участнике. Продажная цена сама по себе не определяет арендную ставку. В этом деле она была ещё одним обстоятельством, показывающим разницу между расчётной стоимостью и суммой, которую готов предложить рынок.
Объяснения бывшего руководителя раскрывали и хозяйственную цель договора: сохранить функционирующее имущество после остановки производства. Простой мог вести к ухудшению состояния и потере стоимости. Поэтому первая инстанция оценивала не только возможность получить больше, но и реальные последствия отказа от доступного арендатора.
Почти два года: как развивался обособленный спор
- Август 2024 года. Банк подал заявление; суд принял его к рассмотрению.
- Апрель 2025 года. Подготовлено экспертное заключение с более высокой оценкой аренды.
- Октябрь 2025 года. Эксперт представил дополнительные письменные пояснения.
- Март 2026 года. Суд принял уточнение требований до 115,7 млн рублей.
- Май–июнь 2026 года. Объявлен отказ, затем изготовлен полный текст определения.
От подачи заявления до полного судебного акта прошло почти 22 месяца. За это время оспаривание аренды в банкротстве потребовало работы с экспертизой, доказательствами поиска арендаторов, расходами и меняющимся размером требований. Одного возражения «цена согласована сторонами» для такой защиты было бы недостаточно.
Первая инстанция отказала. Апелляция ещё рассматривает спор
Определением от 3 июня 2026 года Арбитражный суд Новосибирской области отказал в признании договора недействительным и взыскании заявленной суммы. Суд не установил оснований по пунктам 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, а также по рассмотренным общегражданским основаниям.
При этом суд не исключил экспертизу и не объявил любую низкую цену допустимой. Он указал, что возможность заключить договор по цене из экспертного заключения не доказана с учётом реального спроса и обстоятельств использования комплекса.
По состоянию на 8 октября 2026 года Сбербанк обжалует этот результат. Апелляционный спор рассматривает Седьмой арбитражный апелляционный суд; ближайшее заседание назначено на 12 октября. Здесь описан достигнутый результат первой инстанции, а не окончательное завершение дела. Документы и движение спора доступны в официальной карточке КАД.
Когда этот опыт полезен бизнесу
Оспаривание аренды в банкротстве не всегда заканчивается отменой договора после неблагоприятной экспертизы. Если объект специализированный, а покупателя или арендатора трудно найти, история предложения рынку может иметь самостоятельное доказательственное значение.
Для похожего спора полезно сохранить объявления, обращения к потенциальным пользователям, поступившие предложения, сведения о простое и подтверждение расходов. Но отсутствие спроса не заменяет проверку остальных оснований недействительности: обстоятельства каждого договора нужно исследовать отдельно.
В том же банкротном деле мы разбирали другой спор — о договоре поставки и требовании на 63 млн рублей. Это отдельная сделка и отдельный судебный результат.
Если контрагент банкротится и вам предъявили требование вернуть стоимость пользования имуществом, важно оценить не только экспертизу, но и всю экономику договора. На странице защиты в спорах об оспаривании сделок — следующий шаг для разбора документов и рисков.
Следующий шаг
Проверить расчет до суда
Передайте договор аренды, экспертное заключение и документы о поиске арендаторов. Проверим оценку в контексте конкретного объекта и его спроса.